Stockwerkeigentum
Eine Alternative zur Mitwohnung und Hauskauf ist der Erwerb von Stockwerkeigentum. Eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus ist deutlich billiger schränkt den Käufer allerdings in gewissen Punkten ein. Das Leben in einer Gemeinschaft ist nicht jedermanns Sache. Auf die Nachbarn muss Rücksicht genommen werden und gerade bei Familien mit Kindern entstehen oftmals Streitigkeiten unter den Nachbarn. Die Wahl einer Eigentumswohnung will also wohl überdacht und sorgfältig ausgewählt werden.
Die Vor- und Nachteile einer Eigentumswohnung
Der grosse Vorteil gegen einer Mietwohnung ist die grössere Gestaltungsfreiheit. Ohne Rücksprache mit einem Vermieter kann man die Wohnung neu Streichen, neue Böden verlegen und kleinere Umbauten vornehmen. Bei einer sorgfältigen Wahl, sowie einem Kauf zu einer günstigen Zeit kann Stockwerkeigentum auch als Kapitalanlage verstanden werden. Je nach Eigentumswohnung ist die finanzielle Belastung pro Monat tiefer als in einer Mietwohnung. Im Gegensatz zum Einfamilienhaus ist die Eigentumswohnung eine günstige Alternative. Ja nach persönlichen finanziellen Verhältnissen kann eine Eigentumswohnung zudem steuerlich attraktiv sein. Zudem muss man sich keine Sorge machen gekündigt zu werden. Die Wohnung ist einem als Besitzer sicher. Der wohl grösste Nachteil einer Eigentumswohnung im Vergleich zu einer Mietwohnung ist die verlorene Flexibilität. Wer die Wohnung besitzt kann sie nicht einfach kündigen und Umziehen. Wer seinen Wohnort wechseln möchte muss die Wohnung verkaufen, und dies kann je nach Wirtschaftslage und Standort durchaus Schwierigkeiten mit sich bringen. Mit Stockwerkeigentum ist man in eine Wohngemeinschaft eingegliedert man hat. Es gibt Gemeinschaftsbereiche, welche von allen Stockwerkeigentümer genutzt werden. Zudem muss sich der einzelne in gewissen Fragen dem Mehrheitsentscheid der Stockwerkeigentümer beugen. Nachbarschaftsstreigkeiten können zur nervlichen Belastung werden. Bei dicker Luft kann man nicht einfach wegziehen. Als Besitzer einer Eigentumswohnung hat man einen wesentlich höheren administrativen Aufwand wie als Mieter. So muss man sich mit Hypotheken, Handwerkern, Eigentümerversammlungen herumschlagen.
Die Entstehung von Stockwerkeigentum
In der Schweiz werden die einzelnen Stockwerkeinheiten im Grundbuch auf einem Grundbuchblatt festgehalten. So ist sichergestellt, dass der Käufer seine Einheit am Gebäude später selbstständig weiterverkaufen kann. Die Unterteilung in Stockwerkeigentum geschieht durch die sogenannten Begründungserklärung. In einem Begründungsvertrag ist genau fest gehalten um welches Grundstück es geht und in welche Gebäudeteile mit Sonderrechten (Stockwerkeigentum) die Liegenschaft unterteilt wird. Ausserdem wird die Wertquote festgehalten, diese drückt aus wieviel Prozent der Wert der jeweiligen Einheit am Gesamtgrundstück beträgt. Meistens wird ausserdem das Reglement über die Verwaltung bereits in den Begründungsakt eingebaut. Der Begründungsakt muss öffentlich beurkundet werden, und der Grundbucheintrag erfolgt sein, bevor der Eigentümer über die Stockwerkeinheiten verfügen kann.
Sonderrecht und Aufteilung der Liegenschaft
Geregelt ist der Besitz von Stockwerkeigentum in einem eigenen Kapitel im Schweizerischen Obligationenrecht. Grundsätzlich erwirbt der Käufer nicht eine bestimmte Wohnung im Mehrfamilienhaus sondern ein bestimmte Quote an der Liegenschaft, also am Boden und dem Gebäude. Die betreffende Liegenschaft gehört damit den verschiedenen Stockwerkeigentümer gemeinschaftlich. Einige Räume gehören allen. Beispielsweise die Wände, aber auch ein Spielplatz oder die Parkplätze für Besucher. Der jeweilige Stockwerkeigentümer darf diese Gemeinschaftsräume nutzen und erwirbt zudem das Sonderrecht für bestimmte Räume. Dank dem Sonderrecht kann er in seinen vier Wänden tun und lassen was er will, solange er nicht gegen das Reglement oder die Hausordnung verstösst. Solche Reglemente können beispielsweise eine bestimmte gewerbliche Nutzung untersagen. Sämtliche geschäftliche Tätigkeiten dürfen allerdings nicht ausgeschlossen werden. Eine solche Klausel wäre nicht zulässig schränkt sie doch den Besitzer zu sehr ein. Der Stockwerkeigentümer besitzt das aussschliessliche Nutzungsrecht an den ihm gehörenden unter Sonderrecht stehenden Räumen. Er kann also seine Wohnung vermieten oder sie selber bewohnen. Um Streit zu vermeiden sollte man vor dem Erwerb von Stockwerkeigentum eine Blick ins Reglement werfen. Normalerweise sind bestehende Reglemente im Grundbuch vermerkt. Sollte allerdings im Grundbuch kein Reglement der Wohngemeinschaft angegeben sein sollte man sich vor dem Kauf schriftlich bestätigen lassen, dass auch wirklich kein Reglement existiert.
Sonderrecht oder gemeinschaftliches Eigentum
Ob eine Sache oder Sonderrecht oder gemeinschaftlichem Eigentum steht ist gerade bei der Übernahme von Renovationen und Unterhaltsarbeiten von Bedeutung. Fenster sind in der Regel Bestandteile des Sonderrechts. Für Reparaturen muss also der jeweilige Stockwerkeigentümer selber aufkommen. Die Hausfassade hingegen steht unter gemeinschaftlichen Eigentum. Handelt es sich nicht um normale Fenster sondern um ganze Glasfassaden so kann sich unter Umständen die Rechtslage ändern und die Gemeinschaft muss für die Reparaturen und Unterhaltskosten aufkommen. Bei Balkonen ist die Lage sehr speziell. Für die Innenseite muss der jeweilige Stockwerkeigentümer aufkommen. Er kann den Innenbereich nach eigenen Wünschen gestalten. Anders sieht es bei der Aussenseite aus. Diese gehört zur Fassade und ist entsprechend gemeinschaftliches Eigentum. Eigenmächtig darf ein Stockwerkeigentümer die Fassade nicht verändern. Das Anbringen von sichtbaren Satellitenschüsseln, Klimageräten und Kunststoffänden an der Aussenfassade ist dem einzelnen Untersagt, er darf solche Veränderungen nur mit der Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft vornehmen. Als Richtlinie kann man sich merken. Alles was mit der Aussenfassade, oder dem Dach zu tun hat und das Aussehen des Hauses prägt kann nicht als Sonderrecht ausgeschieden werden, sondern ist zwingendermassen gemeinschaftliches Eigentum. Denkbar ist höchstens, dass einem Stockwerkeigentümer bestimmte Sondernutzungsrechte erteilt werden, dabei können alle Stockwerkeigentümer einem Einzelnen das Recht zugestehen einen Teil der Liegenschaft alleine zu nützen. Denkbar ist dies beispielsweise bei einer Dachterrasse, einem Gartensitzplatz oder einem Autoabstellplatz im Freien.
Hausordnung und Reglement sorgen für Klarheit
Immer wenn viele verschiedene Leute zusammenleben braucht es klare Regeln. Die Regeln über die Allgemeinkosten, sowie Nutzungseinschränkungen findet man im Reglement über die Verwaltung und Nutzung der Liegenschaften. In diesem Reglement sind die Pflichten und Rechte der verschiedenen Stockwerkeigentümer festgehalten. Ausserdem ist darin festgehalten wann und wie Eigentümerversammlungen einberufen werden und welche Bedingungen für das Zustandekommen einer Mehrheit gelten. In der Praxis ist das Reglement häufig in den Begründungsakt integriert, so beugt man spätere Konflikte vor. Zudem wird das Reglement im Grundbuch vermerkt. Das Reglement kann jederzeit mit einem Mehrheitsentscheid abgeändert werden. Dazu ist das qualifizierte Mehr nötig. Einige Bestimmungen können nur noch mit einem einstimmigen Entscheid abgeändert werden.
In der Hausordnung werden Detailbestimmungen für den Alltagsgebrauch festgehalten, beispielsweise kann die Benützung des Liftes, der Hausflure oder der Waschküche darin geregelt sein.
Die Versammlung der Eigentümer
Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum begibt man sich in eine Gemeinschaft. Von Gesetzes wegen ist als oberstes und einziges Organ der Eigentümergemeinschaft die Versammlung der Eigentümer vorgesehen. An diesen Versammlungen werden die wichtigsten Punkte bezüglich der Liegenschaft besprochen. Entschieden wird über sämtliche Verwaltungshandlungen, die nicht vom Verwalter selber getroffen werden können. Ausserdem kann an der Versammlung der Stockwerkeigentümer ein Verwalter eingesetzt oder abberufen werden. Beim Zusammenkommen berät man sich über mit der Schaffung eines Erneuerungsfonds und entscheidet ob bauliche Massnahmen erfolgen und Versicherungen für Gemeinschaftseigentum abgeschlossen werden sollen. Zwingendermassen muss die Versammlung mindestens einmal im Jahr stattfinden. Einige Geschäfte können während der Versammlung mit einer einfachen Mehrheit, andre nur mit einem qualifzierten Mehr oder einstimmig beschlossen werden. Ist nicht Einstimmigkeit erforderlich so muss sich die Minderheit der Mehrheit beugen. Gerade in der Tatsache, das man Entscheidungen nicht selber treffen kann liegt einer der grossen Nachteile von Stockwerkeigentum.
Anfechtung und Nichtigkeit von Entscheiden
Inhaltlich fehlerhafte oder bei Formfehler können Beschlüsse der Eigentümerversammlung angefochten werden. Wer einen Entscheid anfechten möchte, der muss dies innerhalb von 30 Tagen beim zuständigen Richter tun. Verstreicht diese Frist so gilt der Beschluss der Versammlung als angenommen. Jeder Stockwerkeigentümer ist berechtigt den Beschluss der Versammlung anzufechten, auch wenn er nicht an der Versammlung teilgenommen hat.
Nicht anzufechten braucht man einen nichtigen Entscheid. Nichtig ist ein Beschluss der Versammlung der Eigentümer dann, wenn er gegen zwingendes Recht verstösst. Ausserdem gibt es bei der Nichtigkeit keine Frist. Man muss also nicht innerhalb von dreissig Tagen den Richter anrufen sondern kann dies jederzeit tun. Im Zweifelsfall sollte man einen Entscheid allerdings innerhalb der 30-Tages-Frist anfechten, da eine Unterscheidung von nichtigen und anfechtbaren Beschlüssen oftmals nicht einfach ist.
Notwenige und dringliche Massnahmen
Grundsätzlich kümmert sich die Verwaltung um die Instandhaltung und die Reparatur von gemeinschaftlichen Einrichtungen. Nun kann es allerdings vorkommen, dass eine Reparatur dringend erscheint und nicht aufgeschoben werden kann. Das Schweizer Gesetz sieht vor, dass jeder Stockwerkeigentümer dringliche nicht aufschiebare Massnahmen zum Schutz der gemeinsamer Sachen vor unmittelbar drohenden Gefahren selber ergreifen darf, wenn es nicht möglich ist den Verwalter vorgängig zu informieren. In der Praxis dürfte dies höchst selten der Fall sein. Schliesslich ist es in den meisten Fällen zumutbar den Verwalter anzurufen und den Mangel zu melden. Nicht selber entscheiden darf ein Stockwerkeigentümer über die grosse Mängelbeseitigungen sowie Sanierungen und Unterhaltsarbeiten. Für solche Entscheidungen ist die Versammlung der Eigentümer zuständig. Ist eine Massnahme allerdings notwendig, so kann jeder einzelne diese einfordern, selbst wenn die Versammlung mehrheitlich dagegen gestimmt hat. Werden beispielsweise für einen Lift neue Sicherheitsvorschriften erlassen, so kann sich jeder Eigentümer auf die besonderen Bestimmungen für ?notwendige baulich nützliche Massnahmen? berufen. Soll hingegen nur ein gemeinsame Satellitenempfangsanlage, oder ein neuer Kinderspielplatz errichtet werden handelt es sich um nützliche aber nicht notwendige Massnahme. Nützliche Massmassnahmen erfordern ein qualifiziertes Mehr.
Aufteilung der Kosten beim Stockwerkeigentum
Im Alltag immer wieder von Bedeutung ist die Frage nach der Aufteilung der Kosten beim Stockwerkeigentum. Es gilt, dass jeder Stockwerkeigentümer grundsätzlich für die Kosten, welche aus der Nutzung des Sonderrechtes entstehen, selber aufkommen muss. Für den persönlich genutzten Strom, das Pay-TV-Abo oder den Internetanschluss muss also jeder Stockwerkeigentümer persönlich aufkommen. Darüber hinaus müssen sich die Eigentümer den Kosten, welche durch das gemeinsame Eigentum entstehen beteiligen. Hierzu zählen beispielsweise für die Stromkosten für die Beleuchtung des Treppenhauses oder der Tiefgarage, sowie die Kosten für den Hauswart und ähnliches. Die Aufteilung der Kosten erfolgt, wenn nicht anders geregelt, nach Wertquoten. Nicht entscheidend ist die tatsächliche Nutzung. So hat das Bundesgericht in einem Fall festgehalten, dass sich ein Eigentümer auch dann an einem Lift beteiligen muss, wenn er diesen nie benützt und stattdessen die Treppe nutzt. Das Gericht hat festgehalten, dass ihm durch das Vorhandensein des Liftes ein Nutzen entsteht, so ist beispielsweise denkbar, dass er sein Stockwerkeigentum dadurch zu einem höheren Preis verkaufen kann. Trotzdem ist die Regelung der Kostenverteilung nach Wertquoten in einigen Fällen etwas unfair. An diesen Verteilungsschlüssel sind die Stockwerkeigentümer nicht gebunden. In der Versammlung können sie eine andere Aufteilung der Kosten beschliessen. So können sie beispielsweise die Eigentümer der Wohnungen im Parterre von den Kosten für den Unterhalt des Liftes befreien.
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