Das Glück oder Unglück beginnt mit einem Kaufvertrag. Einmal unterschrieben sind alle Parteien an den Vertrag gebunden und müssen sich daran halten. Immobilienkaufverträge müssen schriftlich verfasst und öffentlich beurkundet sein. Ausserdem sind Liegenschaften im sogenannten Grundbuch eingetragen. In diesem ist der jeweilige Besitzer sowie einige weitere Angaben aufgeführt. Bei jedem Immobilienkauf muss ein Eintrag im Grundbuch erfolgen. Dazu wird dem Grundbuchamt ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag vorgelegt. Erst mit dem Grundbucheintrag wird der Käufer zum Besitzer der Immobilie (Von einigen wenigen Ausnahmen wie Erbschaft abgesehen).
Normen bei Immobilien-Kaufverträgen
Oftmals gelangen SIA-Normen zur Anwendung. Dabei handelt es sich um standardisierte Verträge welche einige nicht zwingende Normen des Obligationenrechtes abändern. Beispielsweise fahren Käufer nach einem SIA-Norm 118 Kaufvertrag deutlich besser als dem sonst zur Anwendung kommenden Gesetz. Nach Schweizer Recht müssen Handwerker während fünf Jahre für Mängel gradestehen. Haben sie die Mängel gekannt und bewusst dem Käufer verschwiegen so verlängert sich diese Frist auf 10 Jahre. Allerdings gilt die sofortige Mängelrüge. Diese besagt, dass der Käufer die Mängel innert angemessener Frist dem Handwerker mitteilt. Unterlässt er dies und meldet den Mangel beispielsweise erst ein halbes Jahr später so ist sein Anspruch auf Mangelbeseitigung erloschen. In einem Vertrag Nach SIA-Norm 118 ist festgehalten, dass sich die Käufer innert 2 Jahren jederzeit, also auch noch eine Zeit nach der Feststellung des Mangel an den zuständigen Architekten oder Generalunternehmer wenden können. Baut man ein Haus so schliesst man oftmals einen Vertrag mit einem Generalunternehmer, an welchen man dann die Zahlungen leistet. Dieser wiederum engagiert die verschiedenen Handwerker für die einzelnen Arbeiter. Grundsätzlich kann man bei einem Mängel sowohl gegen den Generalunternehmer / Architekt und den jeweiligen Handwerker vorgehen. Oftmals verfügt der Generalunternehmer über mehr Kapital und Reserven, weshalb der Käufer mit Vorteil gegen ihn vorgeht. Nun versuchen die Generalunternehmer oftmals in den Kaufverträgen möglichst schnell die Verantwortung auf die Käufer und die jeweiligen Handwerker abzuschieben. Besonders tückisch ist dabei, dass die Klauseln im Vertrag recht harmlos klingen. So steht da beispielsweise "Der Generalunternehmer tritt alle Garantieleistungen an den Bauherrn ab." Auf den ersten Blick und für Laien mag der Satz harmlos erscheinen. Mit dieser Klausel schleicht sich der Generalunternehmer aus der Haftung. Bei einem Schaden muss der Käufer direkt mit den Handwerkern verhandeln und kann nicht mehr gegen den Generaltunternehmer vorgehen. Besonders tragisch ist dies wenn der betroffene Handwerker in der Zwischenzeit in Konkurs geraten ist. In einem solchen Fall bleibt der Immobilienkäufer auf dem Schaden sitzen. Achten sie in ihrem Kaufvertrag unbedingt auf solche oder ähnlich klingende Klausen und streichen sie eine solche aus dem Vertrag.
Kaufvertrag bei bestehenden Immobilie
Der Kauf eines bereits bestehenden Hauses hat sowohl Vor-, wie auch Nachteile. Einer der Vorteile bezüglich ist, dass man das jeweilige Objekt besichtigen und sich ein Bild der Immobilie machen kann. Ein Nachteil liegt darin, dass normalerweise Haftungen für Mängel im Kaufvertrag ausgeschlossen werden. Der Käufer kauft die Immobilie grundsätzlich so wie sie besichtigt wurde. Kommen im Nachhinein Schäden ans Tageslicht, so kann der Käufer nur gegen den Verkäufer vorgehen, wenn dieser die Mängel gekannt hat und arglistig verschwiegen hat. Dies zu beweisen ist allerdings in den meisten Fällen so gut wie unmöglich.
Umfang der Kaufverträge beim Neubau
Eine Küche ist nicht gleich einer Küche. Es macht zumindest preislich einen ziemlich grossen Unterschied ob es sich bei der Küche um eine Designerküche oder eine IKEA-Küche handelt. Doch welche ist nun geschuldet. Oftmals geraden sich die Käufer und die Baufirma in die Haare weil man die Bestandteile zu wenig genau beschrieben hat. Achten sie darauf, dass im Kaufvertrag nicht einfach nur "Küche", oder ?Bodenbelag? sondern diese genauer beschrieben sind. Normalerweise sollten Baupläne sowie Baubeschrieb Bestandteile eines Kaufvertrages sein. Achten sie darauf, dass sich der Baubeschrieb, die Bestandteile sowie der Kaufvertrag nicht widersprechen. Im Kaufvertrag sollten sie zu ihrer Sicherheit einen Bezugstermin vereinbaren. Besprechen sie unbedingt wie bei Verzögerungen vorzugehen ist und halten sie die Abmachungen schriftlich fest. Oftmals wird in den Verträgen festgeschrieben, dass der Bezugstermin vier Monate vor Fertigstellung bekannt gegeben wird. Solch eine Klausel ist für den Käufer einer Immobilie sehr ungünstig. Verzögert sich der Bau, so kann er weder mahnen und damit Schadensersatz fordern, noch vom Vertrag zurücktreten. Achten sie also unbedingt darauf, dass in ihrem Kaufvertrag ein richtiges Datum genannt ist. Beispielsweise 1. August 2010.
Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie fallen diverse Nebenkosten, Steuern und Gebühren an. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden sollte im Kaufvertrag unbedingt festgehalten werden, wer für diese Gebühren aufkommen muss. So fallen beispielsweise Kosten für die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages an. Ausserdem muss der Grundbucheintrag bezahlt werden. In den meisten Kantonen fallen zudem Handänderungssteuern und Grundstückgewinnsteuern an. Solche Kosten können sich sehr schnell auf eine beachtliche Summe summieren. Umso wichtiger ist es die Kostenübernahme im Kaufvertrag zu regeln.
Nebst dem Kaufvertrag sollten sie weitere wichtige Punkte beim Kauf einer Immobilie beachten. Weitere Tipps haben wir ihnen hier aufgeführt.
|