Kauf einer Immobilie
Nebst einem möglichst vorteilhaften Kaufvertrag gibt es weitere Punkte zu beachten, damit der Immobilien Kauf nicht zu einem Alptraum wird. Das wohl schlimmste Szenarium trifft den Hausbauer bei einem Konkurs des Generalunternehmers.
Kauf ab Plan - die Gefahr des Konkurses
Wer ein Haus ab Plan kauf, der sollte unbedingt die Bonität des Verkäufers prüfen. Sehr viele Häuser werden "ab Plan" gekauft. Das besondere hierbei ist, dass beim Kaufvertrag das Haus erst auf Plänen existiert. Solche Kaufverträge schliesst man in der Regel mit einem Generalunternehmen oder einem Architekten. Dieser leitet dann den Bau und beschäftigt die jeweiligen Handwerker und bezahlt diese. Der Käufer muss allerdings in der Regel eine hohe Anzahlung leisten bevor überhaupt mit dem Bau begonnen wurde. Um einen Totalverlust zu vermeiden müssen sie unbedingt einige Punkte beachten. Prüfen sie unbedingt die Bonität des Verkäufers. Dies ist gar nicht so einfach. Ein Indiz für eine solide Generalunternehmung kann die Grösse des Unternehmen sowie das Alter des Unternehmen sein. Doch gerade in den wirtschaftlichen angespannten Zeiten ist nicht einmal mehr dies eine Garantie, dass die Generalunternehmung wirklich zahlungsfähig ist. Lassen sie sich einen Betreibungsregister vorlegen und holen sie wenn möglich Referenzen ein. Ausserdem sollten sie den Namen des Unternehmen im Internet googeln, oftmals stossen sie so auf Erfahrungsberichte von früheren Käufern.
Ihr Risiko können sie massiv veringern wenn sie drei einfache Regeln beachten. Lassen sie sich unbedingt eine Finanzierungsbestätigung durch die Bank des Generaltungernehmers aushändigen. Ausserdem sollten sie keine Anzahlung leisten und keinen Vertrag unterschreiben ohne eine so genannte GU-Erklärung. Darin bestätigt die Bank des Generaltungernehmer, dass sämtliche von ihnen geleistete Zahlungen ausschliesslich für ihr Bauvorhaben verwendet werden. Ausserdem sollten sie von ihrem Generalunternehmen eine Bank- oder Versicherungsgarantie in der Höhe der von ihnen geleisteten Anzahlung verlangen. Damit können sie die Fallen eines Bauhandwerker-Pfandrecht umgehen. Sollte ein Bauhandwerker-Pfand eingetragen werden, so verpflichtet sich die Bank bzw. Versicherung damit die offenen Rechnungen der Handwerker zu bezahlen.
Halten sie zudem fest, dass sie weitere Teilzahlungen erst leisten, wenn sie den Gegenwert (z.b das fertiggestellte Bad) auf der Baustelle gesehen habe. Halten sie diese Vorgehensweise unbedingt ein und besichtigen sie die jeweiligen Fortschritte auf der Baustelle.
Wie überall gilt auch beim Kauf einer Immobilie. Unterschreiben sie nichts was sie nicht verstehen. Gerade die schwarzen Schafe der Branche haben sich darauf spezialisiert gutgläubige Menschen mit gutklingenden Klauseln und einem netten Lächeln zur Unterschrift zu bewegen. Beim Hauskauf geht es in der Regel um sehr viel Geld. Oftmals stecken die Käufer einen grossen Teil ihres Vermögens in den Kauf der Immobilie. Umso wichtiger ist, dass sie alle Passagen des Vertrages in Ruhe durchgelesen und verstanden haben. Lassen sie sich lieber viel Zeit und überschlafen sie den Entscheid und holen sich den Rat eines Experten.
Die öffentliche Beurkundung durch den Notar
Ein Kaufvertrag einer Immobilie ist erst mit der öffentlichen Beurkundung bindend. Diese geschieht durch den Notar. Viele Laien haben leider eine falsche Vorstellung vom Notar. Dieser bietet keinesfalls einen Schutz vor einer möglichen Abzocke. Der Notar ist verpflichtet den Vertrag auf dessen Gesetzmässigkeit zu überprüfen. Ein stark unfairer Kaufvertrag ist allerdings nicht gesetzwidrig und wird durch den Notar nicht bemängelt. Zudem gibt es einige Kantone mit freiberuflichen Notaren. Solche können unter Umständen immer wieder auch in anderen Fällen für die grossen Immobilienanbieter arbeiten und so ein gewisse Abhängigkeit von diesen Aufweisen. Am besten lassen sie den Kaufvertrag also von einer von ihnen gewählten Fachperson überprüfen. So können sie sich am besten vor unangenehmen Überraschungen schützen.
Den Kauf der Immobilie solide finanzieren
Einer der wichtigsten Punkte beim Kauf einer Immobilie ist die Finanzierung. Es ist von sehr grosser Bedeutung, dass sie sich den Kaufpreis auch wirklich dauerhaft leisten können. Schliesslich wollen sie ja nicht, dass sie ihr geliebtes Haus in einigen Jahren verlieren nur weil sie die Hypothek nicht mehr bezahlen können. Die jeweiligen Hypothekarkosten dürfen also nicht zu hoch sein und müssen den individuellen Möglichkeiten entsprechen. Ausserdem sollten sie sich bewusst sein, dass bei einem Hauskauf ausserdem Steuern und Gebühren anfallen. Kosten entstehen beispielsweise für die öffentliche Beurkundung durch den Notar, die Übertragung von Schuldbriefen oder für den Grundbucheintrag. Ausserdem verlangen die Kantone normalerweisse Grundstückgewinnsteuern sowie Handänderungssteuer. In der Regel sehen die Kantone vor, dass die Gebühren für Notariarts und Grundbuch von beiden Parteien je zur Hälfte übernommenn werden. Auch die Handänderungssteuern werden normalerweise hälftig geteilt. Anders sieht es bei einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer aus. Diese können die Kantone vollumfänglich beim Käufer eintreiben. Der Käufer einer Immobilie sollte deshalb die Grundstückgewinnsteuer vom Kaufpreis abziehen und an die zuständige Steuerbehörde überweisen. Als Alternative kann er mit dem Verkäufer vereinbaren, dass die geforderte Summe auf einem Sperrkonto hinterlegt wird. Als Richtwert kann man davon ausgehen, dass die Kosten für Notar und Grundbuch sowie die Handänderungssteuer bis zu fünf Prozent des Kaufpreises ausmachen können.
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