Kauf einer Immobilie in der Schweiz
Welchen Preis sie sich beim Kauf einer Immobilie leisten können hängt im wesentlichen von zwei Faktoren ab. Der eine wichtige Faktor ist das Einkommen, der andere das Vermögen. In welcher Form das Vermögen vorliegt ist grundsätzlich egal. Es kommen verschiedene Formen in Frage. Zum einen Spargelder, Wertschriften beispielswiese Aktien, ein Darlehen von Verwandten oder ein Guthaben auf einer Pensionskasse. Bevor sie sich nach einem Haus oder einer Wohnung umschauen sollten sie für sich den maximalen Kaufpreis ausrechnen. Dabei hilft ihnen ihre Bank oder die Wohnkosten-Rechner auf verschiedenen Internetseiten. Grundsätzlich ist es ratsam nicht die letzten Reserven auszureizen und nicht zu nahe an die Grenzen des Möglichen zu gehen. Ausserdem rechnen die Banken nicht nur mit den aktuellen Hypothekarzinsen sondern beachten jeweils auch die Möglichkeit, dass die Zinsen der Hypotheken in den nächsten Jahren durchaus auch wieder anziehen können. Oftmals verwenden die Banken einen Hypothekarzins von 5 Prozent für die erste Hypothek und 6 Prozent für die zweite. Über die Jahre hinweg hat sich gezeigt, dass diese Zinssätze durchaus vernünftig sind. Ausserdem müssen bei den jährlichen Kosten die Nebenkosten beachtet werden. Zum eigentlichen Hypothekarzins kommen also bei einer Wohnung noch Unterhaltskosten sowie die Kosten für die Amortisation der Hypothek hinzu. Diese Kosten werden oftmals vergessen und man gibt sich beim Hauskauf einen zu grossen finanziellen Spielraum. Experten rechnen bei einem mit 20 Prozent Eigenkapital finanzierten Haus mit jährlichen Kosten von gut 6 Prozent des Kaufpreises.
Die Bedeutung des Einkommens
Nebst dem Eigenkapital schauen die Banken bei der Hypothekenvergabe auf die Höhe des Einkommens. Dieses spielt oftmals fast noch eine wichtigere Rolle als die Eigenmittel. Als Richtwert sollten die Wohnkosten (also Hypothekarzinsen, Amortisation der Hypothek und Unterhalt) ein Drittel des Bruttoeinkommen nicht übersteigen. Bei einem Bruttoeinkommen von 144'000 sollten die Wohnkosten den Betrag von 48'000 wenn möglich nicht übersteigen. Wer die üblichen 20% Eigenkapital anzahlt, der kann sich ein 800'000 Franken teures Haus leisten ohne sich zu verschulden.
Ein Beispiel aus der Praxis
Fassen wird die oben aufgeführten Richtwerte in einem einfachen Beispiel zusammen.
Ein Paar verfügt über:
160'000 Eigenkapital
144'000 gemeinsames Bruttoeinkommen
(1/3 des Einkommen = max. Wohnkosten = 48'000)
6 Prozent Unterhaltskosten (Richtwert von Experten) = max. Wohnkosten = 48'000
Maximaler Kaufpreis = 800'000
In unserem Paar kann sich das Paar also damit rechnen von der Bank eine Hypothek von bis zu 640'000 Franken zu bekommen (Kaufpreis-Eigenkapitel)
Den fairen Kaufpreis bestimmen
Nachdem feststeht wieviel eine Immobilie maximal kosten darf kann man sich auf die Suche nach einem geeigneten Objekt machen. Schliesslich möchte man nicht einen übermässig unverhältnismässig hohen Preis zahlen. Unglaublich viele Faktoren nehmen auf den Preis einen Einfluss. Die naheliegensten sind die Grösse des Objekt und die Wohnlage. Hinzu kommen einige weniger offensichtliche Faktoren, wie die momentane Nachfrage, die Steuerbelastung usw. Für einen Laien ist es praktisch unmöglich den fairen Kaufpreis einer Liegenschaft zu ermitteln. Es empfiehlt sich einen Experten hinzuzuziehen. Dieser verursacht zwar für den Moment Kosten von gut 1000-2000 Franken, doch ist das Geld gut investiert. Denn Oftmals versuchen die Verkäufer total überzogene Preise zu erzielen.
Kaufvertrag
Wer ein Haus kaufen möchte kommt nicht darum herum einen Kaufvertrag zu schliessen. In einem solchen Vertrag lauern einige Gefahren. Besonders gefährlich ist die Tatsache, dass die beiden Parteien über sehr verschiedenes Wissen verfügen. Auf der einen Seite stehen Immobilienprofis, Makler, Generalunternehmer oder Architekten die sich tagtäglich mit Kaufverträgen von Immobilien beschäftigen, auf der anderen Seite steht oftmals ein Pärchen welches kaum über Fachwissen verfügt. Grundsätzlich ist für ein Vertrag das Obligationenrecht anzuwenden. Allerdings werden die nicht zwingenden Gesetzesartikel des OR oftmals durch Klauseln im Kaufvertrag zugunsten einer Partei abgeändert. Auf die einzelnen Aspekte des Kaufvertrages gehen wir auf einer anderen Seite genauer ein.
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