Hypotheken in der Schweiz
Hypothekarzinsen in der Schweiz auf sehr tiefem Niveau. Die momentane Situation scheint ideal für einen Immobilienkauf in der Schweiz. Die Hypothekarzinsen sind auf einem sehr tiefen Niveau, und die Immobilienpreise stagnieren oder gehen gar leicht zurück. Zur Zeit kriegen die Käufer soviel deutlich mehr für deutlich weniger gelt. Bei der Hypothekarfinanzierung sollten einige Punkte beachtet werden. Wie sie möglichst preiswert und einfach in ihr Eigenheim kommen erklären wir ihnen auf dieser Seite in einer kurzen Zusammenfassung der verschiedenen Hypotheken. Und gehen auf weitere Punkte ein, welche sie im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf in der Schweiz beachten sollten
Aufgrund der Wirtschaftskrise sind die Kunden im Jahr 2009 zurückhaltender geworden was den Erwerb von Wohneigentum betrifft. Dies trotz den zur Zeit extrem niedrigen Zinssätzen bei den Festhypotheken, welche sich auf einem Allzeittief befinden. Der Grund dürfte die Angst um den Arbeitsplatz sein. In Zeiten von steigenden Arbeitslosenzahlen sind viele nicht mehr bereit grosse Investitionen zu tätigen aus Angst den eigenen Job auch zu verlieren und den Traum vom Haus nicht finanzieren zu können. Diese Abschwächung des Immobilienmarktes spührt auch die Migros Bank. Gegenüber dem Wirtschaftsmagazin ?Stocks? erklärte ein Sprecher der Bank, dass die Migros-Bank bei der Vergabe von Hypotheken nur noch um 1.6 Prozent zulegen konnte. Ein Jahr zuvor verzeichnete die gleiche Bank noch einen Zuwachs von gut 6 Prozent. Dies zeigt deutlich wie stark sich der Boom am Schweizer Immobilienmark in Folge der Wirtschaftskrise abgekühlt hat. Auch im letzten Jahr konnte der Schweizer Hypothekenmarkt wachsen, wie das Beispiel der Migros Bank zeigt, allerdings nur leicht. Bedenkt man die historisch tiefen Hypothekarzinsen und die stagnierenden Immobilienpreise so ist dieses geringe Wachstum in einem gewissen Sinne schon erstaunlich.
Holen sie sich verschiedene Offerten für ihre Hypothek
In wirtschaftlich schwierigen Zeiten sind die Kunden besonders preissensibel. Dies wissen auch die Banken und sind oftmals bereit dem Kunden entgegenzukommen. Damit sie ihr Haus möglichst günstig finanzieren können ist es notwendig mehrere Offerten der verschiedenen Hypothekaranbietern einzuholen. Mittlerweile gibt es im Internet viele Möglichkeiten sich über die Hypothekarzinsen der jeweiligen Institutionen zu informieren. Oftmals besteht sogar die Möglichkeit sich ein gleich ein Termin für ein Kundengespräch geben zu lassen. Wieso sind die Banken allerdings bereit bei Hypotheken in der Schweiz Zugeständnisse zu machen in Zeiten indenen sie selber mit Verlusten kämpfen? Hier spielt die Stabilität des Schweizer Immobilienmarktes und die normalerweise gute Zahlungsfähigkeit der Käufer von Schweizer Immobilien mit. Aufgrund der Wirtschaftskrise ist es für die Banken und Versicherungen schwieriger geworden sichere Investments zu finden. Der Schweizer Immobilienmarkt und Hypothekardarleihen in der Schweiz gelten als ziemlich sicher.
Die Wertentwicklung der Immobilien
In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien in der Schweiz deutlich angestiegen. Nicht ganz so stark wie in anderen Ländern wie in Spanien aber trotzdem beachtlich. Nun rechnen die Experten für die kommenden Jahren mit stagnierenden Immobilienpreisen. So erklärte etwa der Immobilienspezialist Christian Kraf von der Credit Suisse gegenüber ?Stocks? er rechne mit einem Wendepunkt bei der Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz. Ende 2009 soll es laut der Prognose der Credit Suisse vorbei sein mit dem starken Wertanstieg der Immobilien. Die Preise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen dürften sich dann wohl eher seitlich bewegen. Kommt es nun auch in der Schweiz zu einem Preiszerfall bei Häusern wie dies in Amerika, Spanien weiteren Ländern beobachtet werden konnte? Die Experten rechnen nicht damit. Grundsätzlich sind die Immobilienpreise in der Schweiz wesentlich stabiler als in anderen Ländern. Zu starken Korrekturen könnte es in den Boomregionen der vergangenen Jahren kommen. So beispielsweise am Zürichsee, oder in der Region Genf. Hier sind die Preise für Immobilien in den letzten Jahren rasant gestiegen. Nun könnte es aufgrund der zurückgehenden Nachfrage zu einer deutlichen Korrektur kommen. Allerdings ist davon bis jetzt noch nichts zu spüren.
Erste und zweite Hypothek
Die Banken sichern sich gegen Wertverluste ab. In der Schweiz werden die Hypotheken in eine erste und eine zweite Hypothek unterteilt. Die Aufteilung bietet den Banken einen erhöhten Schutz vor Ausfallrisiken und erlaubt es damit den Markt stabil zu halten. Die erste Hypothek beträgt dabei rund 65 Prozent des Immobilienwertes. Diese muss nicht amortisiert werden. Anders sieht es bei der zweiten Hypothek aus. Diese Hypothek im Umfang von gut 15 Prozent muss amortisiert werden. Zudem ist der Zinssatz für die zweite Hypothek aufgrund eines Risikoaufschlages gut 0.5 ? 1 Prozent höher als die erste. Diese Praxis war über eine lange Zeit normal. In letzter Zeit beginnen allerdings immer mehr Banken auf den Aufschlag der zweiten Hypothek zu verzichten.
Wer in der Schweiz eine Hypothek aufnehmen möchte, der muss sich mit mehreren Fragen auseinander setzten. Zum einen geht es um die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals in Bezug auf die Gesamthypothek, zum anderen um die Art der Hypothek. Diese beiden Fragen sind für Planungssicherheit und aus steuerlichen Aspekten wesentlich. Im folgenden stellen wir ihnen die unterschiedlichen Formen der Hypothekarfinanzierung vor.
Variable Hypothek
Bei der variablen Hypothek ändert sich die der Zins während der Laufzeit entsprechend der Entwicklung an den Märkten. Die Änderungen beim Zins werden dabei jeweils etwas zeitverzögert weitergegeben. Sinken die Zinssätze so profitieren sie von tieferen Hypothekarzinsen, steigen sie so müssen sie mit steigenden Zinsen leben. Oftmals ist diese Form nicht zu empfehlen, da sie keine Planungssicherheit bietet. Gerade für Familien ist es allerdings oftmals ganz entscheidend auch auf fünf, zehn oder zwanzig Jahren die Belastung aus dem Immobilienerwerb abschätzen zu können. Geeignet sind variable Hypotheken vorallem dann wenn die Zinsen erst vor kurzem stark gesunken sind, diese Reduktion allerdings noch nicht in die Hypothekarzinssätze eingeflossen sind. Ausserdem sind sie bei kurzfristigen Finanzierungen von Vorteil, da sie keine fixe Laufzeit haben und in wenigen Monaten gekündigt werden können. Sie kommen also beispielsweise dann in Frage, wenn ein Hausverkauf kurz bevorsteht.
Festhypothek
Im Gegensatz zur variablen bleibt der Zins bei einer Festhypothek während der Laufzeit konstant. Dies ermöglicht dann natürlich eine deutlich höhere Planungssicherheit. Ebenfalls lohnenswert ist ist diese Form in jenen Situationen, indenen man mit steigenden Zinsen rechnet. Je länger die Laufzeit der Hypothek gewählt wird desto teurer wird eine vorzeitige Auflösung. Eine solche könnte beispielsweise bei einer Scheidung oder einem Umzug notwendig wrden.
Geldmarkt-Hypotheken
Hier sind die Hypothekarzinsen von der Höhe der jeweils gültigen Geldmarktsätzen (Libor) abhängig. Je nach dem kommen die Zinsen von drei oder sechs Monaten zur Anwendung. Zur Zeit sind die Geldmarkt-Hypotheken wegen den sinkenden Zinsen in den letzten Jahren sehr beliebt. Dreht sich der Zinstrend in Zukunft so werden andere Formen wieder attraktiver. Empfehlenswert ist sich gegen steigende Zinsen abzusichern und gegen eine Prämie eine Zinsobergrenze zu vereinbaren. So kann man von den momentan günstigen Geldmarktsätzen profitieren und geniesst gleichzeit eine gewisse Planungssicherheit.
Weitere Formen
Nebst den drei klassischen Formen gibt es noch weitere. So beispielsweise die Stufenhypotheken, bei denen der Zins während der Laufzeit steigt. Ausserdem existieren sogenannte Kombi-Hypotheken oder Mix-Hypotheken welche zu einem Teil festverzinslich zu einem anderen variable sind.
Baukredite
Während den Bauarbeiten und bei grösseren Umbauten kommen keine Hypotheken sondern Baukredite zum Einsatz. Diese sind gegenüber den Hypotheken etwas teurer bieten allleridngs grössere Flexibiltät. So kann während des Baufortschrittes jeweils eine passend grosse individuelle Tranche bezogen werden. Sobald das Haus dann fertig gebaut ist wird der Baukredit in eine normale Hypothek umgewandelt.
Förderhypotheken
Viele Banken haben unterschiedliche Förderprogramme lanciert, bei denen verschiedene Gruppen von vergünstigten Hypothekarzinsen profitieren können. Solche Angebote sind in der Schweiz weit verbreitet und steht beispielsweise Neukunden oder Familien offen. Bei einigen Banken bezahlt man während den ersten Jahren einen reduzierten Hypothekarzins. Ausserdem gibt es bei vielen Kreditgeber billigere Zinssätze bei bestimmten alternativen Energiesparmassnahmen. So können Bauherren von Minergiehäusern bei diversen Banken von tieferen Zinsen profitieren.
Die günstigsten Hypothekarzinsen in der Schweiz
Was kostet eine 3-jährige Hypothek zur Zeit bei den unterschiedlichen Anbietern in der Schweiz. Am schnellsten verschafft man sich im Internet einen Überblick. Beispielsweise auf Informationsportalen wie comparis.ch oder vzonline.ch. Zur Zeit haben die PostFinance und die Clientis Bernerland Bank mit einem Zins von 1.700 Prozent die Nase vorne (Stand 18. August 2009). Ebenfalls preiswert sind die Migrosbank, die AXA Winterthur, Bank Linth LLB mit Zinssätzen zwischen 1.740 und 1.870 Prozent.
Eine 8-jährige Hypothek kriegt man zur Zeit in der Schweiz ab 2.750 Prozent. Am billigsten ist zur Zeit auch bei dieser Laufzeit die PostFinance mit einem Zinssatz von 2.750 Prozent. Ebenfalls preiswert ist die Clientis Bernerland Bank mit 2.900 %, die AXA Winterthur mit 2.930 % und die Swiss Life mit 2.980% (Stand 18. August 2009)
Die Entwicklung der Hypothekarzinsen in der Zukunft
Die Preisentwicklung bei den Zinsen lässt sich nur schwer voraussagen und kann von unvorhersehbaren Ereignissen stark beeinflusst werden. Dies hat die jüngste Finanzkrise wieder deutlich gezeigt. Zur Zeit sind die Hypotheken auf einem historisch tiefen Niveau. Viele Experten glauben deshalb, dass die Hypothekarzinsen in der Schweiz in der Zukunft wieder steigen werden und empfehlen deshalb für einen Teil des Gesamtbetrages eine Fix- und einen Teil in Geldmarkthypotheken abzuschliessen.
Vorsorgegelder und Hypotheken in der Schweiz
Beim Abschluss einer Hypothek kann in der Schweiz Geld aus der Pensionskasse oder der 3-Säule bezogen werden. Diese dient der Bank entweder als Sicherheit für eine höhere Hypothek oder direkt als Eigenbeitrag. Verpfändet man die gebundenen Vorsorgegelder nicht sondern lässt sich diese auszahlen, so werden darauf Steuern fällig. Doch selbst wenn es nicht nötig ist für den Immobilienerwerb Vorsorgegelder zu beziehen sollten sie Säule 3a-Gelder auch in die Verhandlungen mit der Bank einbringen. Oftmals sind die Banken bereit niedrige Hypothekarzinsen zu verlangen, wenn der Kunde bereit ist seine Gelder zur jeweiligen Bank zu transferieren. Informieren sie sich in einem solchen Fall unbedingt über die Depotgebühren, nicht dass diese die Ersparnis bei der Hypothek gleich wieder auffressen. Bei der Amortisation der Hypothek bietet sich die indirekte Methode an. Dabei wird der Amortisationsbetrag auf einem separaten 3a-Konto angespart und erst am Schluss zur Amortisation herangezogen. In einem solchen Fall bezahlt man die zweite Hypothek nicht direkt ab sondern zahlt den Betrag auf ein an die Bank verpfändetes 3a-Konto ein. Der jeweilige Betrag kann in einem solchen Fall vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Ausserdem erhält man auf dem Geld, welches auf dem 3a-Konto liegt Zinsen. Seit kurzem gibt es zudem die Möglichkeit 3a-Konten mit einem Aktienanteil von bis zu 50 Prozent einzurichten.
Wie wird der Zins berechnet
Achten sie beim Abschluss einer Hypothek auch darauf wie die Zinsabrechnung geschieht. Normalerweise wird in der Schweiz mit einer Zinsusanz von 360 Tagen gerechnet. Einige Internationale Anbieter rechnen mit 365 Tagen, was sich dann auf den Zins auswirken kann. So kann beispielsweise der Zins statt 3 Prozent 3.04 Prozent betragen immerhin eine Mehrbelastung von gut 250 Franken pro Jahr bei einer Hypothek in der Höhe von 600'000 Franken. Normalerweise muss der Zins halbjährlich bezahlt werden. Gilt nun ein vierteljährlicher Zinstermin, so verursacht dies weitere Mehrkosten, da das Geld ja in dieser Zeit nicht zinsbringend auf einem Konto angelegt werden kann.
Schnell zu einer möglichst preiswerten Finanzierung
Viele betrachten das Einholen von verschiedenen Offerten für mühsam und möchten dies am liebsten unterlassen. Wer die verschiedenen Anbieter miteinander vergleicht kann bares Geld sparen. Allerdings ist der Spareffekt mit der Wahl der richtigen Zinsstrategie oftmals deutlich höher. Sie sparen also in der Regel wesentlich mehr mit der Wahl einer Geldmarkt-Hypothek oder einer anderen optimalen Strategie als sie mit der Wahl der richtigen Bank sparen können. Private Hypothekarkunden erreichen mit dem Vergleichen der verschiedenen Anbieter meistens eine Zinsersparnis die unter 0.25 Prozent liegt.
Was ist heute beim Abschluss einer Hypothek die richtige Strategie
Auf diese Frage ist eine sichere Antwort unmöglich. Niemand kann mit absoluter Sicherheit die Zinsentwicklung in der Schweiz voraussagen. Zur Zeit sind Geldmarkt-Hypotheken sehr attraktiv. Solange der Leitzins auf einem tiefen Niveau verharrt bleibt dies auch weiterhin so. In den nächsten Monaten dürfte die Notenbank den Leitzins wohl nicht gross anheben um die unstabile Wirtschaftslage nicht weiter zu gefährden. Allerdings gehen die meisten Experten in Zukunft von steigenden Zinsen aus. Problematisch erscheinen vor diesem Hintergrund vorallem Hypotheken mit einer kurzen Laufzeit. Wenn sich die Weltwirtschaft in den nächsten fünf Jahren wieder erholt wird die Notenbank über kurz und lang die Zinsen anheben müssen um die Inflationsgefahr zu senken. Müssen Kunden dann gerade in dieser Zeit eine Hypothek erneuern müssen sie steigende Kosten in Kauf nehmen. Eine gute Möglichkeit dürfte es sein zur Zeit auf Geldmarkthypotheken zu setzen und die Zinsentwicklung gut zu beobachten und bei einer Veränderung der Wirtschaftslage auf eine Festhypothek umzuschichten.
Lohnt sich der Kauf von Wohneigentum
Die Frage ob der Erwerb von Wohneigentum zu empfehlen sein muss in einen rein finanziellen und einen immatriellen Aspekt unterteilt werden. Finanziell gesehen ist es oftmals nicht attraktiv eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Oftmals ist es wesentlich attraktiver das angesparte Vermögen in Wertschriften oder sonstige Anlageprodukte zu investieren als ein Eigenheim zu erwerben. Das Wirtschaftsmagazin "Stocks" hat dazu eine Beispielsrechnung aufgestellt. Untersucht wurde die Rendite sowie der Aufwand eines Eigenheims. Die Rendite berechnete die Redaktion dabei wie folgt: 1.9 Prozent jährliche Wertsteigerung der Immobilie, 4 Prozent Mietersparnis. Macht insgesamt 5.9 Prozent. Beim Aufwand wurde mit folgenden Werten gerechnet: 2.6 Prozent Finanzierungskosten für 80 % Fremdkapital, 0.4 Prozent Opportunitätskosten für die eingesetzten Eigenmittel (20 Prozent), Amortisationskosten und Unterhaltskosten in Höhe von 0.9 Prozent und Eigenmietwert 2.8 Prozent. Macht insgesamt 6.7 Prozent auf der Aufwandseite. In diesem Beispiel, und so dürfte es bei den meisten Fällen aussehen, lohnt sich der Erwerb von Immobilien nicht. Zumindest nicht finanziell. Was man nicht vergessen darf ist die gewonnene Flexibilität, so kann man ohne einen Vermitter zu fragen die Küche umbauen, ein Nagel in die Wand schlagen oder eine Waschmaschine einbauen. Zudem kann ein Investment in ein Eigenheim im Zuge der Diversifikation des Investment sinnvoll sein. Schlussendlich ist und bleibt es eine individuelle Entscheidung ob man in ein Eigenheim investieren möchte oder lieber nicht.
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